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小学生でも分かる住宅ローンの計算方法

持ち家に関する硬い話が続いたので、もうちょっと柔らかい話も。

住宅ローンの返済は、一般的に元利金等返済と呼ばれる、毎月の返済額が一定の方法が最もポピュラーです。
ローンの計算方法のポイントは複利計算であることです。
複利計算とは、元本に利息を組み込むことです。

例えば3000万円を3%で30年間借りた場合、3000万円×3%×30年=2700万円、と利息を計算していいのなら、銀行は大喜びですが、これは間違いです。

実際にどうやって計算するか、簡単に説明しましょう。
上の例で毎月10万円返す例を考えます。

1ヶ月目
返済額 100,000
返済額のうち利息 75,000
返済額のうち元本 25,000
借入残高 29,975,000

返済額は10万円で一定ですが、利息の計算がキモです。
ここでは3000万円に1ヶ月分の利息が付きます。年利3%の1ヶ月分ですから、1/12で0.25%です。
3000万円の0.25%で、7.5万円です。

※実際には1/12ではなく、30/365など、日にちで計算します。2月は28日しかありませんが、31日まである月もありますので、月によって利息の発生する日数が異なります。ここでは簡易的に1/12で計算します。

さて、利息が分かったので、返済する元本が2.5万円である事もわかりました。
これを3000万円から差し引いて2997.5万円が1ヶ月後の借入残高になります。

2ヶ月目
返済額 100,000
返済額のうち利息 74,937
返済額のうち元本 25,063
借入残高 29,949,937

2ヶ月目は3000万円ではなく、先月末の借入残高2997.5万円に0.25%を掛けますので、1ヶ月目より利息が少し減ってます。その分返済元本も増えています。このような計算をしているので、返済当初の利息負担は大きく、返済が進んでいくほど利息の割合は減り、元本返済にあてる割合が増えます。
で、前回の2997.5万円から当月の返済元本の25,063円を差し引くと、月末の借入残高になります。

・・・といった具合で、返済が終わるまで計算をしていきます。これはクレジットカードのリボ払いでも同じ計算方法です。
住宅ローンの計算というと難しく感じられるかもしれませんが、やっている事は小学生でも計算できるレベルの足し算・引き算・掛け算だけです。


利息を減らす一番簡単な方法は頭金を増やす、借入額を減らす、返済期間を短くする、のいずれかです。
返済がスタートしてからは、、繰上げ返済を出来るだけ早く行う事です。

上の例ならば、2ヶ月目に100万円の繰上げ返済を行えば、返済元本がそのまま100万円減りますので、翌月以降の利息負担を大幅に減ります。返済期間が長く残っている時に繰り上げた方がより効果が出ます。頭金を増やす事は借り入れを開始する前に繰り上げ返済をする事と同じ、とも考えられます。
ただし、これらの方法で利息を減らすと手元の現金が減りますので、その分だけ日々の資金繰りが苦しくなります。返済期間を短くしても毎月の返済額は増えますので、資金繰りは苦しくなります。

そう、資金繰りと利息軽減はトレードオフ=両立できない関係にある、というのがポイントです。
アゴラに掲載した「持ち家は資産か?」の一連の記事でも書いたとおり、優先するのは資金繰りです。

したがって、手元にある程度必要な資金を残しつつ、頭金を増やしたり、繰上げ返済をする、という事でバランスをとらないといけません。
ここら辺は自分で計算できる人はそれで問題ないのですが、住宅ローンだけではなく将来の教育費なども考慮しないといけないので、結構面倒です。

繰り上げ返済は他にもいくつか注意をしないといけない事があります。
繰り上げ返済のやりすぎて資金繰りが回らなくなるくらいなら、ぜひFPに相談して欲しいと思います。


※追記
住宅ローンに関しては、実際に購入を検討されている方には以下の記事が参考になります。
小学生でも分かる住宅ローンの計算方法 
持ち家の予算はチキンレースか?
住宅購入における予算の決め方 その1
住宅購入における予算の決め方 その2

持ち家と賃貸の比較に関してはこちら以下4つの一連の記事が参考になります。
持ち家は資産か?
そろそろ決着をつけたい「持ち家と賃貸はどちらが得か?」というくだらない論争
「持ち家は資産だ!」という反論が来た(謝罪も有り)
リスクとの付き合い方 持ち家議論へ頂いた反響への回答

購入時の注意点はこちら
「持ち家と賃貸はどっちが得か?」とか「家賃を払うのはもったいない」とかいまだに言ってる不動産業者やファイナンシャルプランナーは、相当ヤバイ その1
「持ち家と賃貸はどっちが得か?」とか「家賃を払うのはもったいない」とかいまだに言ってる不動産業者やファイナンシャルプランナーは、相当ヤバイ その2


本来であれば住宅購入の予算は収入と支出の両面から考えるべきですが、簡易的に収入面から予算を計算する事も出来ます。もちろん、多額のローンを組んで高額な買い物をする以上、厳密に計算すべきですが、ある程度の目安としては参考になります。

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