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いよいよ始まる「民泊新法」で、大量に売られる違法物件は買いか?

6月15日の「民泊新法」施行に伴い、Airbnbでも違法物件の削除が行われています。市場にも民泊物件が多く売りに出されていますが、購入してもよいものでしょうか?(『1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』姫野秀喜)

プロフィール:姫野秀喜(ひめの ひでき)
姫屋不動産コンサルティング(株)代表。1978年生まれ、福岡市出身。九州大学経済学部卒。アクセンチュア(株)で売上3,000億円超え企業の会計・経営計画策定などコンサルティングに従事。合間の不動産投資で資産1億円を達成し独立。年間100件以上行う現地調査の情報と高い問題解決力で、顧客ごとに戦略策定から実行までを一貫してサポートしている。

問題だらけの元民泊物件。どうしても買いたい投資家はどうする?

民泊物件が続々と売りに出されている

民泊新法「住宅宿泊事業法」が6月15日に施行されます。それに伴い、民泊大手サイトのAirbnb(エアビー)でも、違法物件の削除が行われています。

都内でも民泊物件が多数、売りに出されています。新法が施行されると、違法民泊が営業できなくなるので、なんとか今のうちに売り切りたいという思いが見え隠れします。

新法施行後は、1年間の稼働日数が180日に制限されます。そのため、稼働率が50%を超えている物件の収益は、軒並み下がることになります。

物件の収益が下がれば、当然、売却価格も下がります。ですから、違法民泊を経営していた人はどうにか、今の高値のまま売り抜けたいと考えて、出物が増えているのだと思います。

民泊物件に飛びつくのは危険

ただ、私はお客さんには、そういった民泊物件はオススメしていないです。

というのも、民泊物件には色々な問題が多いからです。

たとえば、ある民泊物件は、駅から10分程度で民泊として利益が出そうな物件ですが、土地が3坪しかなく狭すぎます。民泊として経営できなくなったときに、たった3坪ではつぶしがきかないのです。

また、民泊物件の中には、再建築が難しい戸建てなどを利用しているものも多数見られます。ぱっと見は民泊用にきれいにリフォームされており、戸建てですのでマンションのような規制もなく、購入しても良いような印象を受けます。

しかし、それが大間違いです。

築古の戸建てをリフォームして民泊に使われているものの大半(23区で売られているものの大半)は、残念なことに再建築不可のものが多いです。

再建築不可とは、銀行から評価されず、売るときは本来は二束三文にしかならない土地です。

しかし、民泊として高利回りをたたき出していると、その利回りにつられて、本来の土地の価値以上の価格で買う人が出るのです。

ですが、その利回りはあくまで違法民泊を行った場合に実現できるものです。

今後、ちゃんとした簡易宿泊所にするか、民泊新法に乗っ取った運営をしていくと、その利回りは実現できなくなるのだと思われます。

1~2年もすれば「元・違法民泊物件」が出回る

ちゃんとしたアパートや戸建て賃貸としても成立するような物件を買っていれば、民泊がダメになっても、また賃貸に戻せばよいだけの話です。

しかし、最初から違法民泊による高利回りを当てにして、高値で物件を購入してしまった場合は、賃貸物件として利回りを下げるわけにはいかなくなります。

法律施行後、1~2年ほどかけて、採算の合わない元・違法民泊物件が市場に出始めると思います。

もし、民泊をまじめにやってみたいという意思があるのであれば、そういった民泊物件の値下がりをもう少し待つのがよいと思います。

1億円大家さん姫ちゃん☆不動産ノウハウ』(2018年6月12日号)より一部抜粋
※太字はMONEY VOICE編集部による

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