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民泊解禁前夜 各自治体の規制でマンション大混乱の予測

自治体規制の「180日ルール」が民泊の足枷に?

【自治体規制の「180日ルール」が民泊の足枷に?】

 今年6月からいよいよ“合法解禁”される民泊。個人だけでなく企業も続々と民泊ビジネス参入へと動き出しているが、すでに違法民泊も横行している昨今、果たして混乱なく民泊は定着していくのだろうか。住宅ジャーナリストの榊淳司氏がレポートする。

 * * *
 2017年6月、いわゆる民泊新法(住宅宿泊事業法 ※注)が成立した。施行は2018年6月15日から。それに伴い、民泊事業者の届け出が3月15日から始まっている。

※注/全国で民泊を解禁する法律。個人や企業が自治体に届け出れば、一定条件をクリアすれば年間180日を上限に民泊の営業ができるようになる。地域性に合わない場合は、都道府県や東京23区が営業日数や地域を制限する条例を制定することも可能になる。

 この法律の施行により「いよいよ民泊が合法化される」ということになっているが、民泊業者たちの動きは鈍い。この新法の施行をちっとも歓迎していないように思える。むしろ規制がハッキリとすることで「民泊がやりにくくなる」という状況になっている。

 まず、そもそも「180日ルール」の存在がある。この法律で定められた通り年間180日以内の営業だと、民泊をビジネスと捉えた場合はほぼ儲からない。

 民泊を行った場合は、宿泊者の予約受付や鍵の受け渡し、チェックアウト後の清掃や備品補給、さらには光熱費の負担など、通常の賃貸に比べて様々な手間とコストが生じる。これらを勘案した場合、年間180日未満の営業では通常に賃貸するよりも収益が劣ってしまうケースがほとんどだ。

 次に、この「180日ルール」でさえ各自治体がさらに短く規制することができる。つまり、民泊について、自治体側は規制のフリーハンドを持っていると言っていい。

 例えば、長野県の軽井沢町では基本的に「0日」としている。事実上の民泊禁止だ。京都市では1月15日から3月15日までの閑散期2か月のみ。他の自治体でも平日は認めない方針のところが多い。

 観光都市である京都市内では、新法が成立する前からすでに民泊施設は供給過剰気味で価格競争が始まっていた。保健所等からの指導も厳しく行われた結果、民泊オーナ側でも自衛の動きが広がった。簡易宿所の認可が取れる建物では、すでにその認可を受けたゲストハウスとして運営されているという。

 このように京都市のような民泊先進地域でも、新法の規制に従って民泊ビジネスを展開しようという動きがどれくらい出てくるのかは不透明だ。3月15日配信の京都新聞によると「市は数千件の届け出を見込んでいる」とか。

 また、同「届け出時には消防法令の適合通知書など法人で28種、個人で27種の書類の提出を求める」となっている。そこまでして閑散期の2か月しか営業できない民泊の届け出を、果たしてどれくらい事業者が出すのか、今後が注目できる。

 京都市で民泊の代行を行ってきたある業者は「京都の民泊はもう終わりました。同業者では大幅に人員削減するところや、合併も増えるでしょう。これからの民泊は『外国人に泊まって欲しい』という趣味的なものになりそうです」と言っている。

 自治体の中でも岡山県のように特にルールは定めない方針の自治体もある。しかし、何か問題が生ずれば今後は規制を強めるかもしれない。

 ただし、もっとも緩い自治体の地域でも、新法にしたがっての「ビジネス民泊」は「180日ルール」を守ると成立しないのは前述の通り。

 では、今後民泊を巡る情景はどうなるのか? 正直に言って、まったく読めない。分かっているのは、とんでもないカオス(混沌)がやってきそうだということ。

 まず、民泊のスタイルは次の4つのカテゴリーに分かれそうだ。

(1)新法と自治体の規制を守って行う
(2)新法に従って届け出はするが、規制は守らない
(3)今まで通り、無認可で行う(旅館業法、民泊新法違反)
(4)簡易宿所の認可をとってゲストハウス
(5)本来の民泊通り、自宅の全部または一部を旅行者に提供

 私の予想では、ビジネスとして成立しないので(1)はかなり少ないはずだ。届け出はしても(2)になるはずだ。(3)を行っている人たちは確信犯なので、取り締まり等を受けない限りはやめないだろう。だから、違法民泊が激減することはない。

(4)の動きは加速するかもしれない。民家やアパートで簡易宿所を取る動きが広がりそうだ。(5)は無視できるほどの少数だ。自宅で民泊を行うために、役所に様々な書類を提出しようとするのは煩雑すぎる。

 このように考えると、民泊新法は使い勝手が悪いザル法に思える。では分譲マンションの視点から、この民泊新法を見てみよう。

 まず、分譲マンションでは管理規約で民泊行為を禁止すれば、そのマンションでの民泊は違法行為となる。現にこの2年くらいの間に管理規約の中に民泊禁止の条項を盛り込む改正案を総会で議決した管理組合は多い。

 しかし、管理規約で民泊を規制しているマンションでも公然と民泊ビジネスを行っているケースは多々ある。その場合はどうなるのか?

 最も穏当なのは、その住戸の区分所有者を説得して民泊行為を止めてもらうことだ。それでうまくいけばいいのだが、中にはマンションの住戸を借りて民泊を行っているケースもある。その場合は区分所有者から借主を説得してもらうしかない。

 それでも民泊が無くならなければどうなるのか? 管理員や組合の役員がマンションのロビーを見張って、民泊利用者を見つけ出しては追い返すようなこともあるそうだ。しかし、それはやめた方がいい。民泊の利用者から損害賠償を請求される可能性があるからだ。

 そういう場合は、保健所や警察に通報することもできる。日頃から管轄の保健所と仲良くしていると、即刻動いてくれたりもする。警察はよほど悪質でないと腰を上げてくれないはずだ。旅館業法違反の摘発なんて、年に何件も聞かない。

 あるいは、従来通り区分所有法の57条から60条に定められている「義務違反者の措置」を基に、裁判で禁止命令などの判決を取るしかない。そうなると費用も時間もかかって厄介だ。

 結局、2017年6月に成立した民泊新法は「宿泊施設の不足解消」には貢献できず、はたまた「違法民泊の抑制」にも役立たず、カオスをもたらすだけで終わる可能性が高い。

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