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素人が手を出すべきではないアパート経営

日経によるとアパート建設に急ブレーキがかかり、賃貸住宅の着工件数は6か月連続で前年同月比を下回っているようです。統計の数字からすると多分、この下落傾向はあと1-2年スパンの相当長い期間、続くと思われます。

数年前のアパート建築ブームの話についてはこのブログで何度か取り上げさせて頂きましたのでその話は割愛します。今日は「素人が手を出すべきではない」というタイトルの話を少しさせて頂こうと思います。

日本の持ち家比率は61.7%程度でこのところ、大きくは変わりません。先進国の特徴として持ち家比率が一定水準まで上がる、というのが特徴で開発途上にある国かどうかを判断するのに割と分かりやすい尺度となります。先進国はおおむね3分の2(66%前後)が持ち家比率でそれ以上はなかなかいきません。途上国では持ち家を推奨する政府政策があるケースが多く、経済の発展と共にこの比率が60%台に向かい、上がっていくという傾向があります。

言い換えれば、世帯数の3分の1は賃貸だ、という点から日本のアパート神話が生まれたわけです。もっと原点にたどれば戦後すぐに住宅そのものが絶対的に不足しており、官民を挙げて「住むところ」を建設し続けたのであります。昔は長屋や共同の台所とトイレ、風呂なしも普通だったものが進化し、狭いながらもキッチンも風呂もトイレもあるアパートに、そして木造から少しずつコンクリートの住宅に代わってきました。

賃借を必要とする世帯の絶対数は着実に減少(過去5年で持ち家の住宅が185万戸増。また人口減少もあります。)という局面にある半面、なぜか、昔からあるあのスタイルのアパートが地方の土地持ちの相続税対策で建築されてしまったのであります。

では賃貸に住む人のライフスタイルですが、比較的高齢の方は「古くても住めば都」として長くお住まいになる傾向が強いのですが、若い人はシェアハウスなど同じ賃貸でも選択肢が増えていること、またおしゃれなデザイナーズ住宅やセキュリティや設備の整った高層賃貸アパートといった差別化を図った物件も多く、昔ながらのアパートは時代が求めていない古い住宅となりつつあります。

ところが多くの最近参入したアパート経営者は①相続税対策②複数の収入確保③老後の年金の足しといった金銭的願望が主であり、自分で経営ノウハウも営業もできないケースがほとんどであります。思うにアパート経営コンサルタント氏の口車に乗ったようなものです。その上、施工業者が賃料保証を謳い、銀行は資金を融通してくれるのです。

同じ日経のの記事に「神奈川県の60代男性は、不動産業者から35年にわたり1部屋7万5千円の家賃収入が見込めると持ちかけられ、5億円を借りた。ところが、今の家賃相場は5万円。」とあります。個人的には申し訳ないのですが、この60代男性の肩を持つことはできません。35年も同じ相場が存続する世の中があると信じてしまうことが論外なのであります。

投資するのは個人の責任であります。このケースの詳細は分かりませんが、「見込まれる」は保証でもないし確約でもないのにその判断すらできず5億円も借りること自体がお話にならないのであります。

私が素人はアパート経営に手を出してはいけないというのはかつてのようにアパート経営が簡単な時代ではないと申し上げたいのです。

実は私が今、新たに東京で仕込んでいる土地に関して不動産屋が「ぜひとも普通のアパートにして弊社に賃貸の仲介をお任せください。半年で全室埋めます。」と懇願されました。そんなに需要があるのか、と一瞬なびき、そのお試しにこの秋建築したサービスアパートメントの仲介をお願いしたのですが、ただの一件も引き合いがありません。

一方、私共が自分たちであるターゲットマーケティングしたところ引き合いだらけでまた撒く間に満室となります。不動産屋が私に「驚きです。どうやったのですか?」というので「それは企業秘密です」と申し上げました。その際に不動産屋曰く、「実は先日、アパートを建築したらすぐに埋まる、という話をさせてもらった件ですが…」と言いにくそうに「あれは撤回させてください。今、アパートの引き合い、数年来の低調さで他の賃貸物件が全然埋まりません」と頭を下げられました。ちなみにこれは都心の話です。

これは住むところを探すのが駅前のベタ張り不動産屋(ガラスに物件案内をべたべた張っているのでベタ張りと言っています。)から変わってきていることもあるのでしょう。

アパート経営は不動産屋の腕にかかっていますが、不動産屋は客を待つビジネスです。本気で埋めたいのなら客に売り込みに行かねばなりません。営業しないでアパートが埋まるわけがないのは至極当然の道理であります。ましてやアパート経営のイロハすら分からない単なる土地持ちの相続対策の方がアパート経営するのは今の時代、全く間尺に合わない投資だと私は思っております。

では今日はこのぐらいで。

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