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不動産は値下がりするって本当?

日本人は「暴落する!」という言葉に異様に反応しやすいのですが、最近、不動産も暴落とまではいかないまでも「下落する」という主張をする専門家が増えてきています。しかし、不動産といっても日本全国一律な動きをするわけではなく、上がるところもあれば下がるところも当然あります。(株式市場が暴落してもその中で上がる株があるのと同じです。)

日経では「不動産 もう上がらない 忍び寄る資産デフレの影」と題した記事が出ています。記事によると16年度はほんのわずかながらもマンション価格が5年ぶりに下落に転じたとしています。あなたのマンション、今後、どうなるのでしょうか?

結論から先に申し上げますと居住用住宅としてお住いのマンションや戸建ては下がろうが、上がろうが、関係ありません。なぜならば日本では概ね、それが終の棲家であるからです。あなたがお亡くなりになったとき、その価値が買ったときより上だろうが、下だろうが、関係するのは相続する方だけです。住まいとしては何ら違いはないのでいちいち、そんなことでがたがたする必要はありません。

住宅ローンを価値がないものに払っているではないか、とおっしゃるかもしれません。しかし、35年のローンを組むというのは自分の資産を確保するという意味であって儲けるためではありません。儲けたいのなら二つ目の投資用不動産を取得する方の話でしょう。(だって自分の住んでいるところが上がれば他もある程度は上がるということですから。)

それでも気になるのが不動産価値の動向です。日経の記事にさらっと触れていたのが2022年問題です。「この年、宅地に用途転換される都市部の農地がアパート向けに大量に流れ込む」とだけあります。これが何を意味しているのかというと改正生産緑地法の話であります。

いわゆる市街化区域に農地を持っていた場合、30年間の特例で低額の固定資産税で農業を継続することが出来ました。ところが2022年以降、この特例が切れること、それらの農地の所有者が高齢化していることからその多くが流動化、つまり売却されるのではないか、という懸念で土地の需給関係が緩むかもしれない話であります。

ではどれぐらいの規模の土地かと言えば、首都圏で7700ヘクタール程度あるとされます。これは東京ドームの1600個分ぐらいになるのでオオッ、という話になっているのです。

しかし、これは机上の話であり、かつ、それだけの土地が一度に全部流出するわけではありません。農地は山手線の内側にはないでしょう。つまり冒頭申し上げたように不動産を日本全国一律で語ることはできないのです。たとえば足立区や練馬区が下がったから港区や渋谷区も下がるのか、といえばそんなことはありません。なぜなら不動産は代替性が低いからです。(安いから今の新宿区の不動産を売って江戸川区に引っ越すという人がいないのと同じです。)

次に人口減による需要減退があります。これは事実です。野村総研の予想では2023年の空き家が21%、2033年は30%を超えるとされます。日本はとにかく新築好きでマンション業者がボコボコ高層マンションを建築しています。人口は減っているけれど世帯数は増えているという奇妙な現象(つまり世帯人口が減っているということです)で一定数の住宅需要はあります。それでも私が以前から警告しているように「土地がない日本だったのに空に向かって建物を建てたら無限の広がりが出来て理論上、土地の価値は限りなくゼロに近づく」ことになります。

ところがゼロにならないのは欲しいエリア、人気エリアと称されるところがあるためです。例えば武蔵小杉なんて何にもないところに何故あんなに高層マンションが雨後の筍のように建つのか、論理的説明はできません。(交通の便だけです。)私はあのエリアはある程度熟知していますが、正直、街としてのテイストはないところです。隣駅で下町情緒のある元住吉とかその隣のちょっとハイソな日吉のほうがずっと良いわけです。

話が逸れました。需要減退に関しての対策は二つ。一つは古い空き家住宅はさっさと潰し、できれば国が一時的に買い戻し、政府レベルで都市計画を見直すことでしょう。カナダで導入されているような「空き家税」も考慮すべきです。その上で、広い公園やコミュニティセンター、各種施設をそろえた土地を再開発し、業者に高く売りつけることだと思います。コンパクトシティを都市部で実現させることが大事です。

もう一つはもともと規制のない外国人の不動産取得を促進させることでしょう。(異論もあるかもしれませんが、株式市場は6割が外国人です。)そのような対応を進め、市街化調整区域を逆に増やし、今後、開発不可の場所を意図的に生み出していく政府のコントロールがマストだと考えています。

不動産価値の下落を防ぐ方法はいくらでもあります。それを政府がやるかやらないかそれだけの話だということではないでしょうか?

では今日はこのぐらいで。

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