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マイホームが“負動産”に 「逃げ切り世代」と「取り残され世代」の幸福格差 マイホーム価値革命 下 - 牧野 知弘

 前回の記事では、不動産投資のプロである牧野知弘さんに、なぜ「マイホーム幻想」が日本人の深層心理に深く根付いたか、「地方出身者」をキーワードに解説してもらいました。2020年を迎えようとしている現在、大都市に移住してきた地方出身者は「代替わり」の季節を迎えています。

地方出身者の子どもや孫たちは生まれたときから「都会育ち」。土地やマイホームに対する執着は薄れつつあります。『マイホーム価値革命―2022年、「不動産」の常識が変わる』(NHK出版)が話題の牧野さんが、今回は、世代間の断裂の中、マイホームの価値がどのように変質していくかを考察します。

◆◆◆

 平成バブル以前は、マイホームは「それほど高い代物」ではなかった。たとえば現在築40年超の都内や横浜などにあるマンションの多くは当時の分譲価格が1000万円を下回っていた。

1971年、東横線沿線徒歩5分の新築は800万円で買えた

 私の知り合いが所有する横浜の東横線沿線、駅徒歩5分のマンションは1971年の築。分譲当時の価格は73平方メートルで約800万円。現在の中古流通価格は約2400万円。現状でも簿価の3倍もする。

 平成バブル期には価格は6000万円を軽く超えていたが、このマンションを分譲当時に購入した人にとっては、マンションは依然として「資産」なのだ。しかしこれを平成バブル期に6000万円で取得した人にとっては、明らかに「負債」と呼べるものになりかわっている。

 どうやらバブル期を境としてマイホームの購入は結果として資産形成に寄与した「逃げ切り世代」と、資産のはずが多額の負債に化けてしまった「取り残され世代」に分かれてしまったようだ。

65歳以上は想定通りの退職金、年金、マイホームを手にした勝ち組

 現在、高齢者となった65歳以上の世代の多くは、平成バブル前の昭和時代にマイホームを取得している。この世代は現在もほぼ想定通りの退職金を得て、自らが積み立てた以上の年金を手にすることができている。加えて頑張ってローンを返済したうえで取得したマイホームも、だいぶ老朽化はしたものの「含み益」が生じている。

 この年代の人の価値観の中に、相変わらずマイホームを所有すれば資産、賃貸住宅に住むのは損、という概念が根深いのは自身の「成功体験」が下敷きだ。

 いっぽうの「取り残され世代」は悲惨だ。私の別の知人は、平成バブルの絶頂期とも言えた平成2年に横浜市郊外の一戸建て住宅を買った。自宅から私鉄最寄り駅までバスで10分。そこから横浜駅まで30分ほど。横浜で乗り換えて東京都心にはさらに30分はかかる。

 ドアツウドアで都心の勤務先までは約1時間40分。購入当時の値段は8000万円を超えていた。

郊外に8000万の一戸建て住宅を購入したサラリーマンの末路

 それでも土地の値上がりを信じていた彼は、限界ともいえる6000万円の住宅ローンを組んでこの住宅を手にした。毎月の返済だけでは間に合わないために予定されている退職金もかなりの割合を充当して何とか完済できるレベルの資金計画を策定したのだ。

 それから20数年の時がたった現在、彼の会社は、外資系との競争が激しくなり、リストラの連続。給料は住宅を取得した時からほとんど増えていない。それでも増えるのが子供の教育費。なんとか二人の子供も大学を卒業させることができたとのことであるが、今定年退職を前にしてほとんど貯金はない。

 さらに予定していた退職金も大幅に減らされることは必至とのこと。現在彼が買ったマイホームがあるエリア内の住宅の中古価格は4000万円を下回っている。当初借り入れた6000万円を下回る価値しか残らないマイホームを前に、彼は「もう、何のために住宅を買ったのやらわからなくなってしまった」と嘆く。

 彼の年代の年金支給は65歳から。支給額も現在の多くの高齢者が受給しているレベルには遠く及ばない。生活設計の根本が揺らいでしまったのだ。ほんの二つの世代のわずか十数年の隙間に、マイホームはこれほどまでにその価値観が変容している。

「逃げ切り世代」が亡くなり、「取り残され世代」が“負動産”を引き継ぐ

 いっぽうで、「逃げ切り世代」が亡くなり、残していく住宅は、今後どうなるのだろうか。引き継ぐのは「取り残され世代」だ。

 特に郊外戸建て住宅は、価格が暴落しているだけでなく、すでに流通性すら失っているエリアが続出している。こんな環境下でマイホームを相続してしまうと、税金や住宅管理などの相当額の維持管理費用がかかる。首都圏郊外の住宅用地であれば固定資産税・都市計画税は年間15万円から20万円程度の負担になる。いらないからといって解体更地化してしまえば、税金は住宅用地の特例措置がなくなって何倍にも跳ね上がる。

 賃貸に供することもできず、売却もままならない「負動産」を承継して「取り残され世代」はさらに苦労を背負い込むという構図にある。自分の負債どころか親が残したマイホームが負債化するなんて踏んだり蹴ったりだ。


自分の負債どころか親が残したマイホームが負債化するなんて「取り残され世代」は踏んだり蹴ったり ©iStock.com

 それでも、こうした主張に対しては今でも多くの反論があるだろう。実際にリーマンショックの後に、都心部のタワーマンションなどを購入した人の中には、現在売却すれば多額の含み益を実現できる人も存在する。

 この理由は90年代後半以降急速に進んだ都心居住によって一部のエリアに人口が集中したこと以上に、投資マネーの影響が強くあることに留意すべきだ。投資マネーの恩恵にあずかって値上がりしたことをもってマイホームで財産形成ができるという錯覚が再び頭をもたげだしているだけなのだ。

投資マネーで吊り上げられた価格は常に反動の危険性がある

 しかし、油断は禁物だ。投資マネーで吊り上げられた価格は、同じく投資マネーによって奈落の底に突き落とされる危険を常に併せ持っているからだ。投資はあくまでも「思惑」に左右されて動くもので、マイホームを買って住んでいる人の事情などは一切お構いなしだ。

 マイホーム信仰はもはや迷信の域に入っている。マイホームの値段の上下動に一喜一憂する時代はすでに過ぎ去り、自分がどのくらい「使い倒す」ことができるかという、消耗品の範疇に入ってきているのだ。

 自分が使う家、と考えるならばマイホームはすべて利用価値によって評価される時代になっていくのではないか。

 子供や孫が引き継ぐわけでもないマイホームは、消耗品として自分が生きて使っている期間で最高の価値を生み出すものであると考えれば、自らの人生のステージの中でそれぞれの時代で適合する住宅を気軽に選択すればよいということになる。

 マイホームは買わなければならない、そろそろこの日本人の多くを呪縛している概念を変える時が来ているのだ。

(牧野 知弘)

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