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年収300万でも不動産投資を考えるべき理由<不動産投資の真実> - 浅野恵太

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不動産投資がサラリーマンにピッタリの副業として認知されて久しい。さらに近年は金融緩和の影響で銀行が融資に積極的な姿勢ということもあり、投資への熱はいよいよ活気づいている。だが、不動産投資にはどんなに少なくとも数百万円からの金額が必要だ。ローンをベースにした投資リスクはゼロではない。それでも今、不動産投資をやるべき理由とはなにか。これまで3000件以上の不動産投資を成功に導いてきた『9割の不動産営業マンは”お勧め物件”を自分では買わない』著者の浅野恵太氏に話を聞いた。


バブルはいつまでつづく?(写真:iStock.com/y-studio)

■2020年、東京オリンピック後は不動産価格が崩壊する!?


――近年、サラリーマンを中心に、不動産投資ブームが過熱しています。ですが一方で「行き着く先は悪夢!」と、不動産投資の落とし穴について警告する特集も雑誌やテレビで多く目にします。東京オリンピックがあと4年と迫った今、ほんとうに不動産はまだ買いどきなのでしょうか?

浅野 確かに、2014年ごろから少しずつ上昇していた不動産価格は、2020年の東京オリンピック開催決定により、東京都内を中心にさらに上がっています。とはいえ「これは、単なる“オリンピック景気”によるもの。また日本の人口減少はもはや止められない、だから、2020年の五輪後は不動産の価格はガクッと落ちる」と考える人も少なくありませんし、実際に短期的な価格の下落は起こりうるでしょう。

 しかし、それでも私は今こそ不動産投資を始めるべきだと考えています。

 そもそも不動産投資とは、5年先、10年先にも、きちっとキャッシュフローが出るよう長期的な展望に立つものです。短期的な値段の上下には振り回されないよう、戦略を立てて行います。不動産投資が成功するかどうかは、バーゲンで買い物をするように「できるだけ安く買う」ことだけで決まるのではありません。

 たとえば、近年は超低金利が続いています。かつては4~5%が当たり前だったのが、今や1%以下も珍しくありません。金利が低くなればなるほど、同じ物件でも投資の利回りは高くなる。ですから、金利が優遇されている今は、投資が成功する要因が増えていると言えるのです。

――ただ、日本の少子高齢化は避けられない事実です。「買ったはいいけど、借りてくれる人がいない」ということにはならないのでしょうか。

浅野 総務省統計局によるこんな調査があります。2015年に人口の流入が流出よりも多かったのは、東京都、神奈川県、福岡県など、8都府県あるのですが、面白いのが、細かく見ていくと転入超過の都府県でも、たとえば北九州市(福岡県)や横須賀市(神奈川県)など、転出超過の市があるのです。さらに、転出超過の県でも、札幌市(北海道)や京都市(京都府)など、地域によっては、人気があって転入超過になっている市もある。

 つまり、どれだけ人口が減っている地域でも、人気のエリアには人が集まるということです。人口が減るからといって、全体的に需要が落ち込むとは、必ずしも限らないのです。

 また、地域だけではなく、物件の選び方によっても大きな差が出ます。

 部屋を借りるときのことを考えてみてください。「これ、いいな」と思った部屋が、タッチの差で、ほかの人に借りられてしまった経験はありませんか? 誰かが「いいな」と思う物件は、ほかの人もいいと思う確率が高い。だったら、多くの人が「住みたい」と思う物件に投資すればいいのです。そうすれば、たとえ、人口が少しずつ減っていっても、借り手に困ることはなくなるでしょう。

――不動産投資で成功するためのポイントは、景気に左右されない物件選びだと。

浅野 そうですね。また、今は人気がない地域でも、区画整理や再開発、コンパクトシティへの流れなどで、今後、変わることも考えられます。現在の状況だけでなく、長い目でその町が、どう変わっていくかも見極めることが大切です。

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