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住宅だけではない新しい不動産活用

不動産活用といえば住宅というイメージが強いのは個人向けの投資としては絶好の市場だからと信じられているからでしょう。事実、不動産の取引は住宅がその大半を占めますので需要と供給の数が多いことで相対の相場が成り立ちやすいというストーリーラインかと思います。

一方で日本には空き家住宅が増え続け、2018年には1000万戸を超えるという予想(野村総研)すらある中で多くの住宅向け不動産投資をする方は不動産屋、銀行、住宅販売会社の「相続税対策」「低金利」「賃料保証」に乗せられてついつい手を出してしまうのだろうと思います。

日経ビジネスに大和ハウス工業の特集が掲載されています。2006年の営業利益では住宅関連が63.5%であったものが2017年には14.8%(販売用住宅関連の合計)まで下がっています。統計の対比が必ずしもミラーになっていないのですが、同社が他の事業に大幅にシフトし、販売用住宅の比率が下がっていることが見て取れます。

不動産は業界一般的に住宅、商業、工業のカテゴリーに分けられます。商業にはオフィスや商店(リテール)が、工業には工場や倉庫などの不動産が入ります。しかし、この分類は統計上の分類であり、実際の不動産の活用方法は飛躍的に増えており、分類に収まりにくくなっています。時代のニーズに合わせて七変化しているといってもよいでしょう。

例えば都内の空き地には多くの時間貸し駐車場が生まれました。しかし、現在、大手を中心にその駐車場にカーシェアリングの事業を併設していることが多いと思います。これなどは時代の要請に合わせて不動産の活用の仕方がどんどん変わってきたと言える典型例です。

私が東京で展開するシェアハウスもこの5-6年の間に生まれた新しいビジネス形態です。一時の流行が落ち着いたこともあり、この辺りから取捨選択されてくるでしょう。私の顧客から聞こえてくる声は「安かれ悪かれ」です。木造の古びた住宅の一室を無理やり部屋にしても共有エリアである風呂、トイレ、台所、洗濯などの設備が追い付かないばかりか個室に窓のない部屋なんていうものあります。

私は東京で新たに土地を取得するところですが、ここでは今までにない新しいスタイルのビジネスを実験的に展開する予定です。多分、半年から年末までの間にはオープンできると思います。

日経ビジネスにヒューリックという不動産業者の紹介が出ています。この会社は「やらないビジネス」を決めていて、Sクラスビル、最寄駅から徒歩5分以上の物件、地方のオフィス、分譲マンション、海外投資、大規模案件となっているそうです。

私はこの条件を見て非常に賢明なビジネスをしていると思いました。「わからないことには手を出さない」「競合して勝てないものには手を出さない」という主義主張が手に取るようにわかります。それでも同社の時価総額は地所、三井不、住友不に次ぐ4位。堂々と財閥系を追い上げる展開となっています。

これは不動産のビジネスは非常に奥行きがあり、マーケットセグメントは細かく分かれ、運営を直接行えば二倍美味しいという裏返しでもあります。私がシェアハウスのビルを東京に新築した際、シェアハウスが10年後に流行らなくなることを考慮し、設計上ある工夫をして転用が可能になっています。不動産の業界紙でも取り上げられたのですが、時代の変化が余りにも激しく、アパートなり、事務所なり余りにも固定化した概念の不動産を持つと収益が確保できなくなるのであります。

つまり、不動産ビジネスは一般個人がアパートを建てて不動産屋にまかせっきりの時代は終わりつつあり、積極的なマーケティングを施さない限り不動産を運用するのは容易ではない時代に突入したといってよいでしょう。

個人の場合、そのような運営会社に運営委託をしなくてはいけませんが、その場合のフィーは2-3割かかるケースも多く、個人がローンの代金を払ってまでペイするような形にはなりにくくなるとみています。

世界のオフィスビルがそうであるように今後、賃貸住宅の不動産の所有形態も個人から法人、更に不動産投資信託に移りゆき、そのマネージメント能力が試されることになりそうです。

では今日はこのぐらいで。

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