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金融緩和が続く限り、日本の地価が暴落することはない

小澤啓司=構成

1980年代後半から90年代初頭にかけて、不動産は本来価値以上に価格が暴騰しました。しかし、その“バブル”は崩壊し、後遺症があまりにも大きかったためか、少しでも不動産価格が上がると、「すわ、バブル再燃か?」との声が上がるのは、無理のないことかもしれません。

結論を言えば、このときと同じようなバブルはもう起こりません。なぜなら、不動産の評価方法が変わったからです。不動産を評価する方法には、原価法、取引事例比較法、収益還元法の3つがあります。しかし、バブルのときに用いられていたのは、「取引事例比較法」のみです。

これは当該物件について、近隣の過去に成約した取引価格をもとに算出する方法。「隣が上がればこちらも上がる」という現象が起こりやすく、その逆もまたしかり。不動産価格がとめどなく上がることもあれば、下がることもあるということです。

しかもバブルのときには、不動産の期待利回りが2%だったのに金利は8%。逆ザヤになっても、誰もおかしいとは思いませんでした。1億円で買ったものが、2億円で売れたりしたわけですから。

不動産の評価方法が大きく変わったのは、2000年に入ってからです。01年、J-REIT(不動産投資信託)が証券取引所に上場し、不動産の投資信託ができあがってきたタイミングで、さまざまな不動産金融、不動産ファンドができる条件が整いました。そこで注目されたのは「収益還元法」でした。

これは地代や家賃などの収益を基準に不動産価格に反映するものです。具体的には、不動産への投資金額と、賃貸した場合に予想される年間家賃収入をもとに、当該物件の利回りを算出し、その利回りで年間家賃収入を割り算することで、妥当な投資金額、つまり物件価格を算出するという方法です。取引事例比較法のように暴騰・暴落を引き起こす可能性は極めて少ないといえます。

ところが、そうはいってもバブルは起こります。新しい評価方法の下で、初めてのバブルとなったのが00年代半ばから後半にかけての「ミニバブル」でした。ミニバブル期には、景気回復への期待感が高まり、金利先高観もあって、住宅需要が増加したのです。しかし、アメリカでサブプライム住宅ローン問題が発生して米国版住宅バブルが崩壊、リーマン・ショックを招くと、その影響は日本の不動産市場にも及びました。

つまり、80年代に起きたバブルと、00年代のミニバブルでは、バブルの質が全く違うのです。ただし、バブル崩壊の理由は共通しています。

それは「急激な金融引き締め」です。最初のバブルのときは、90年から2年近く続いた不動産向け融資の総量規制が、不動産価格を暴落させる引き金になりました。

ミニバブルの崩壊も急激な金融引き締めがその背景にありました。そこで何が起こったのでしょう。図2「首都圏新築・中古マンション価格指数」を見ると、新築マンションは11年末ごろまで下落傾向を続けています。ところが、中古マンションは09年7月以降反転しているのです。

じつは、この引き締めにより、不動産デベロッパーへお金がまわらず、新築マンションの供給はそれまでの3分の1ほどに急激に減りました。一般的な住宅ローン(フラット35)には団体信用生命保険が付いているのでローリスクですし、セカンドマーケットもあるので、買いたい人はそれまで通り融資を受けられます。

ここで新築物件と購入者のギャップが生じました。マンション購入希望者は、自分の欲しい新築物件が供給されないため、中古市場で物件を求めるしかなくなったのです。そこで中古の需給がタイトになり、価格が上昇したというわけです。

いずれにせよ、不動産価格は金融政策に左右される運命にあります。逆の見方をすれば、金融政策の動きを注視してさえいれば、不動産価格の動向もわかるということ。

図3「貸出態度指数と不動産価格指数」を見てください。貸出態度指数とは、日銀短観で発表されるもので、大手不動産業向け融資を指数化したものです。不動産価格は、これと高い相関関係にあることがわかります。

では「今の貸出態度指数はどうか」――じつはリーマン・ショック前の水準を超えるところまできています。不動産価格の頭打ち感もあります。となると、またもやバブル崩壊のシナリオが待っていそうですが、そうはならないでしょう。

現在、日銀のインフレターゲットである「消費者物価の前年比上昇率2%」に全く届かない状況ですから、今の段階で金融緩和をやめるとは考えられません。また銀行も、それまでの頭金なしのフルローンやオーバーローンといった緩い融資実行の方式を改め、銀行自ら査定した不動産の価値に対する融資の割合(ローン・トゥ・バリュー)を、たとえば5割、6割までに抑えるといった形で、リスクヘッジしています。

ただし、不動産を購入する側にも注意が必要です。たとえば、西日本のある県は、この10年間で地価が4割下がりました。50年後には、現在価格の8%になると予想されています。マンションの耐用年数は47年。最後に取り壊す段になったとき、土地の価値が現在の1割にも満たないとすれば、その土地は守られても流通はしないでしょう。

一方、東京は最近10年間で地価が2%上がりました。つまり今後の資産の組み替えのトレンドを考えるなら、地方から東京へ、郊外から都心へ、土地からマンションへとなります。

沖有人(おき・ゆうじん)
スタイルアクト代表取締役。不動産ビッグデータを駆使したビジネス展開を得意とし、富裕層向け相続対策などで、テレビ・新聞・雑誌に出演多数。著書に『2018年までのマンション戦略バイブル』など。

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