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登記簿の面積はなぜ信用できないか

文=ジャーナリスト 村上 敬 答えていただいた人=日本土地家屋調査士会連合会副会長 海野敦郎 図版=大橋昭一

公図の精度は“ピンキリ”

土地の売買は事前に現地で面積を測量したうえで行われる「実測売買」と、測量なしで売買する「公簿売買」があることをご存じだろうか。「実測売買」では測量費用がかかるが、これを節約するため、登記簿に記載されている面積をもとに代金を算出して売買するのが「公簿売買」だ。

ただ、測量費用がかからないからといって安易に公簿売買を選んではいけない。公簿売買には、実際の土地の面積と登記簿に記されている面積が違うリスクがあるからだ。登記簿に記載されている面積が実測より大きければ、売買代金を余計に払うことになる。

登記簿は極めて証明力が高い公的な書類だ。にもかかわらず、そこに記載された面積が必ずしも正確でないのはなぜか。日本土地家屋調査士会連合会副会長の海野敦郎氏は、歴史的経緯を教えてくれた。

「土地の登記簿は、もともと所有権などを示すためのものであり、土地の位置や区画、面積は『公図』と呼ばれる地図で示していました。初期の公図は『字限図(あざぎりず)』と呼ばれ、明治時代に作成されました。当時は測量技術が発達していないこともあり、地図の精度は低かった。また、税金を多く取るために実際より大きめに面積を記載する傾向がありました。それがベースなので、登記簿の面積も“それなり”なのです」

国もこの状況を放置していたわけではない。1951年には国土調査法を施行し、精度が高い地籍調査図の作成を始めている。法務局も不動産登記法14条第1項に基づいて精度が高い地図を作成しており、地籍調査の成果も取り込んだこれら精度の高い地図は「14条地図」と呼ばれる。

韓国、台湾はすでに調査終了

注意したいのは、公図のなかに「字限図」と「14条地図」があり、両者の精度が大きく異なること。そして、素人には簡単に見分けがつかないことだ。


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公図等の種類

「昔は字限図の紙が古かったので一目でそれとわかりましたが、いまはコンピュータ処理されているのでパッと見ただけでは見分けがつきません。チェックしたいのは名称と測量の年代。『土地台帳付属図面』と書いてあるのは字限図。また、測量の年代が新しいほど実測に近いと考えられます」

「自分が住んでいるのは都市の住宅地だから、正確な地図ぐらいあるだろう」と考えたら大間違いだ。「14条地図」の整備は都市部ほど遅れている(都市部の14条地図整備率は2割程度)。

しかし一方で、韓国や台湾では全国土の地籍調査がすでに終わっているという。なぜ日本とこんなに差がつくのか。

「韓国と台湾にはそれぞれが抱える地政学的要因があります。正確な地図は国の防衛のためには必須です。シーボルトが伊能忠敬の地図を持ち出して捕まったのも、当時はそれが国防上の機密だったから。明治時代に日本地図を完成させたのは陸軍でした」

日本で正確な公図や登記簿の整備が遅れている要因はいろいろあるが、一因にはいわゆる「平和ボケ」もあるのかもしれない。

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