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全国トップは山梨県! 空き家問題の深刻度

牧野知弘(オラガ総研代表)=談 中川寛子=文・構成

戦後、日本では核家族化が急速に進み、結果として年老いた両親が子や孫と離れて暮らすということが当たり前になってきている。その当然の帰結として近年急浮上してきているのが「実家問題」だ。わかりやすい問題で言えば、老人だけが住んでいる家はいずれ空き家になるかもしれない予備軍である。どう対処すべきなのか、著名不動産コンサルタントが空き家問題について解説する。

空き家の3大問題は「景観」「治安」「災害」

ここ2~3年、頻繁に取り上げられるようになった空き家問題。確かに街中でもよく空き家と思しき住宅を見かけることが増えたが、空き家の何が問題なのだろうか。

「問題は大きく分けて3つ。ひとつは景観、住環境の問題です。高温多湿の日本で人が住まなくなった木造住宅はすぐに劣化。通風されない室内はかび、腐ってきますし、通水されない排水管は錆びて穴が空く。庭木は繁茂し放題となり、荒れた住宅は地域のイメージを毀損することになります」とオラガ総研の牧野知弘氏。

そうした家に不逞な輩が入り込むことで2つ目の、治安の問題が起きる。違法薬物の取引や性犯罪などの現場になる可能性に加え、そこでの火の不始末から火災発生の心配も。延焼した場合には損害賠償を求められる危険もあり、そうなると「自分の家なんだから、放置しておいたっていいだろう」とは言っていられなくなる。

さらに劣化が進むと第3の問題が生じる。災害時に周囲に危害を及ぼしかねない迷惑な存在になってしまうのである。

「最近、増えているゲリラ豪雨や台風で屋根や壁のトタンが飛んだり、瓦が崩れ落ちたりするなどの危険が考えられますし、大地震で倒壊し、避難経路を塞ぐ、最悪の場合には周囲の人の上に崩れ落ちることすらあり得るかもしれません」。

当然、延焼のケース同様、所有者の責任が問われることにもなりかねず、空き家を放置しておくことは周囲に対して迷惑なだけでなく、所有者本人にも不利な状況を招きかねないのである。



『仕方なく放置』が生む三重苦不動産

だが、それだけの危険がありながら、放置される空き家は増える一方だ。

「空き家を放置したままにしている人へのアンケートによると、多くの人は良かれと思って放置しているのではなく、仕方なく放置していると回答しています。具体的には施設に入っている親が帰ってくる時のためや、親の思い出が詰まった家だから処分できないなど。地方では仏壇を含め、家財道具が多くて処分しようにも大変過ぎて手が付けられないというケースや、売ろうとすると世間体が悪いと親族から文句を言われるなど。そこでとりあえず、帰省時に宿泊するためにそのままにしておこうかということになるのです」。

だが、放置された空き家は前述したように、あっという間に劣化。貸せない、売れない、住めないという三重苦を抱えた不動産になってしまう。

そうなってから慌てても、もう遅い。今の時代、更地にしても売れない場所が多く、相続税として物納しようとしても現金優先で家は受け取ってはもらえない。行政に寄付しようとしても、文化的な価値が高い、あるいは公園にできるほど広大であるなど、特殊な事情がなければ、まず無理。相続放棄という手もあるが、その場合にはすべての相続財産を放棄せねばならず、家以外の財産も手放すことになる。

仕方なく放置しておくことがその後の選択肢をどんどん狭めていってしまうわけだ。

空き家特措法も取り壊しも解決にはならない

しかも、空き家問題はまだまだ始まったばかりだ。

「2013年10月時点の空き家数820万戸が話題になりましたが、空き家数はこの50年間ずっと右肩上がりに増え続けてきました。そこに最近は多少減ってはいるものの、毎年90~100万戸が新築され、一方で人口は減少。今以上に問題になるのは必至です」。

こうした事態に対処すべく、2015年5月には空家等対策の推進に関する特別措置法(空き家特措法)が成立したが、この法では問題の根本的な解決にはつながらないと牧野氏。

「特定空き家に指定されると固定資産税の減免が無くなるとされたことで、一部には真剣に対処しようと考えた人もいるでしょうが、誰が見てもボロボロ、建物が傾いているなどかなり極端に悪い状態になっていない限り、指定はされません。また、行政代執行で取り壊したとしても、その費用を徴収できないケースが多く、このままでは自治体の負担が増えるばかりです」。

それにそもそも、取壊しは問題解決にはつながらない。

「財政破綻したアメリカ・デトロイトで空き家が増加。『30%を超すと地域がスラム化する』と、市はどんどん取り壊したのですが、その結果、空地が増え、逆に治安が悪くなった。取り壊すだけではダメなのです」。

空き家問題は第二世代へ

さらに牧野氏はこれからの空き家問題は今までとは違う形になると指摘する。今ですら十分大きな問題のように思えるが、これからの空き家問題に比べれば嵐の前の状況だと言うのだ。

「今の空き家問題は主に地方にある親の家を都市に住む子どもが相続。Uターンするわけにもいかず放置され、それが空き家になってというパターンです。これを空き家第一世代と考えると、1947~1949年に生まれた、いわゆる団塊世代が後期高齢者になり始める2023年以降にはそれに続く、空き家第二世代が登場すると読んでいます。人口の多い世代だけに、彼らの住まいが空き家になるとすると、その数は膨大です」。

そして、数以上に問題になるのはその立地だ。今の空き家問題の主舞台が地方だとすると、空き家第二世代は都市近郊に発生する。都心から1時間から1時間半ほどの住宅街である。首都圏で言えば千葉県、埼玉県、神奈川県などだろうか。都内でも立地の悪い場所には発生するだろう。

どこか遠く、地方で起きていると思っていた空き家問題が、都市に住む人たちの身近に迫ってくる日はそう遠くはないのである。

都心でも油断はできない!

都道府県のランキングを見ても、空き家が全国的な問題だということが見て取れる。それは東京都心であっても例外ではない。東京23区の空き家ランキングを見ての、牧野氏のコメントを紹介しよう。

「空き家率の上位が、都心部の区、特に「ターミナル駅」を擁する区だというのが特徴。これは、ワンルームやアパートなどの賃貸住宅の空き住戸の存在を物語っています。池袋、新宿、中野、渋谷、品川などの駅周辺で、平成初期から大量に建設された賃貸用物件が老朽化や新規物件との競合で空き住戸化しています。

むしろ、分譲住宅が多かった周辺区は「今のところ」空き家は少ない。しかし、今後空き家率は、杉並、世田谷、練馬などが上がってくると思われます。持家の空き家がこのエリアで今後増えると予想されるからです。

このエリアに住む分譲住宅の所有者は高齢者が多く、今後相続の発生で、大量の空き家が出てくる可能性が大。都心居住が進む中、会社までの時間距離が重視される住宅選びにおいて、これらの区の交通利便性は良くないところが多いからです(世田谷や杉並などは駅からバスの物件が多い)。

都心居住が進む象徴的なデータが中央区、江東区で空き家率が低いこと。タワーマンションなどの供給が増え、新しいマンションが多く、住民が激増しています。中央区は平成7年頃、かつて16万人あった人口が7万人に減りましたが、現在14万人まで戻っています。総人口に占める生産年齢人口の割合は、中央区は今や日本一の71%になっています」

牧野知弘(まきの・ともひろ)
オラガ総研代表取締役。1959年、米国ミシガン州生まれ。1983年東京大学経済学部卒業後、第一勧業銀行(現:みずほ銀行)入行。その後ボストンコンサルティンググループを経て、1989年に三井不動産入社。主にオフィスビルの買収、開発、証券化業務などを手がけたのち、ホテルマネジメントやJ-REIT開発なども経験。2009年に独立してオフィス・牧野を設立。2015年にはオラガ総研を設立して現職。著書に「なぜ、町の不動産屋はつぶれないのか」「空き家問題」「民泊ビジネス」(いずれも祥伝社新書)、「2020年マンション大崩壊」(文春新書)、「老いる東京、甦る地方」(PHPビジネス新書)など多数。
オラガ総研>> http://www.oraga-hsc.com/

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